中信城中海紫御公馆、陶然北岸品质、位置和学区溢价到底有多少这俩小区其实在去年我看陶白那边的高端商品房的时候，就已经看过了，但是一直没写，后来就给忘了，最近有群友关注这边，我就想起来了，把这两个中信城的下游盘给大家介绍一下。

　　这俩盘挨得很近，一个东城天永，一个西城陶白，品质上中海紫御更高，但是价格上陶然北岸更贵，其实中海紫御公馆光论品质的话，应该对标中信城，中信城的均价17w左右，大家从这里就能看出位置和学区的溢价到底有多少 了，其实陶然北岸离中海紫御公馆也就2.2km，中信城离中海紫御公馆也就2.9km而已。其实研究这三个盘还挺有意思的，关于中信城我之前都写过了，就不再赘述。

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　　中海紫御公馆位于东城天永片区，南二环外一点，挨着西城的陶然亭，对应的小学是东城天永片区的革新里小学，所以这个小区是二环附近，几乎没啥学区溢价的一个小区，因为买的起这个小区的，必然买得起好学区，不是图这块的学校，这个小区卖的纯纯是品质，下面我就来详细介绍一些这个小区。

　　中海紫御公馆，于2010-2011年建成，均价12.2w左右。板楼或者板塔结合，共7栋楼房，2200多户，人车分流，集中供暖。开发商和物业都是中海的，品质有保障。

　　小区分东西两区，东区主要是大户型，3、4居为主，西区是小户型，1居和2居为主，采用英式园林设计，景观错落有致，层次分明，有水系，有楼台，小区有一个广场，有儿童活动区，健身器材等，绿化面积大，我去年夏天去看的，整个小区环境非常棒，完全不用去公园遛弯纳米体育官网。

　　物业是中海物业，物业费3.2元/月/m²，物业服务非常好，24小时管家式服务，封闭小区，每栋楼都有门禁，人车分流，24小时安保巡逻，孩子在小区玩耍十分安全。

　　小区临近二环交通方便：地铁14号线分钟；地铁永定门外站，距离1.2 km，14号线号线可以在此换乘。

　　医疗配套：有三甲医院首都医科大学附属北京友谊医院、北京博爱医院、北京市回民医院等，路程大概2-4 km范围内。就医还是十分方便的。

　　主力户型60-84平米一居室，售价650-900 W之间；63-92平米的两居室，大概650-1200 W之间，也有136-143平米的3居室，大概在1800w左右；207-217平的四居，2900w左右。所以这个小区刚需和改善都能满足。

　　下面这个60.72平的小两居，报价656w，中间楼层共19层。去年我去看房的时候还没这么便宜呢，今年的价格确实香啊，600多万能买个南二环的品质小区。小区位置在东城最南边，学区一般，但是品质确实是很不错的，纯靠品质卖到12w一平，从某种程度上来说，也是一种稀缺了。

　　陶然北岸于2004-2006年建成，15栋楼，共计1500多户，集中供暖，小区绿化还是不错的，有小广场，上面有儿童滑梯，还有健身器材，可供人们使用。

　　陶然北岸均价在14.9W/平，按品质来说肯定是不如中海紫御公馆的，但是它是西城陶白片区，八中附小和育才双划片，学区会更好一些，而且西城普遍比东城要贵一些，在西城这种老公房遍地的区域，这种纯商品房小区很难得了。

　　恒辉物业，物业费2.36元/月/平，物业管理还不错，楼道啥的打扫得挺干净，但肯定还是比不上中海的，门口有保安执勤，封闭小区，人车分流，均为地下车位，车位配比1:0.8。

　　小区离地铁7号线公里范围内有首都医科大学附属北京友谊医院、北京市回民医院、中国中医科学院广安门医院，都是三甲医院。还有宣武中医医院等，就医十分方便。

　　购物也很方便，大约500米有双安商场，还有虎坊路百货商场，大概300米左右，周边还有许多生鲜超市，日常生活需求都能解决。

　　其实这两个盘之所以说是中信城的下游盘，分别是在不同维度的，比如陶然北岸与中信城区域位置、学校划片都是一样的，单价差2.5w左右，主要是品质上的差异；

　　而中信城和中海紫御公馆，从品质上来看是差不多的，都是中海物业，但是单价差了5w，其实俩盘也就3km的距离，但一个是西城二环里，一个是东城最南边二环外一点点，学区也不一样，整体差了5w的单价；

　　那把陶然北岸和中海紫御公馆比，俩盘距离2.2km，单价差2.7w左右，陶然北岸品质要差一些，品质的溢价跟中信城比是2.5w，单价比中海紫御贵的原因就是区域位置和学区了。

　　中信城17.4w陶然北岸14.9w中海紫御公馆12.2w（都是贝壳上的小区均价）。

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